ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน การเช่าซื้อที่ดิน, การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน,
การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน อาทิเช่น
ผมเป็นข้าราชการประจำ
มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่
เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้
ที่ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าบุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว
ไม่ใช่สินสมรส
ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด
ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่
ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด
เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง
ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร
ผมจะซื้อที่ดิน
ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน
?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่
ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่
โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่า แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ ๆ
ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่
แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ
หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน
ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก
แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น ที่ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่า สำนักงานที่รับคำขอ
คิดค่าธรรมเนียม
แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา
ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน
และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543
ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน
โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี
แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล
5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ
เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ
ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ
ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ
คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้
ในวันจดทะเบียนนิติกรรม
ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน
ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส
ที่ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าเจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่
เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง
เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้ เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้
ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้
และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ
ผมอยากเปิดบริษัทฯ
ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ
ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ
ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ
เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ
49 ของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าบริษัทฯ
จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ ที่ทีมทนายเชียงราย และสำนักงานกฎหมายเชียงราย ขอเรียนว่าตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ
ของคุณด้วยก็ได้ ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ
ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1 คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ
ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49
และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ
Post By : Alliance of สำนักงานทนายเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงใหม่, สำนักงานกฎหมายเชียงใหม่,
ทนายเชียงใหม่ เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายเชียงใหม่,
ทนายเชียงใหม่, ทนายอาสาเชียงใหม่, สภาทนายเชียงใหม่, ทนายความเชียงใหม่, สำนักงานทนายลำพูน, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดลำพูน, สำนักงานกฎหมายลำพูน,
ทนายลำพูน เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายลำพูน, ทนายลำพูน, ทนายอาสาลำพูน, สภาทนายลำพูน, ทนายความลำพูน, สำนักงานทนายลำปาง, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดลำปาง,
สำนักงานกฎหมายลำปาง, ทนายลำปาง เก่ง ๆ,
ปรึกษาทนายลำปาง, ทนายลำปาง, ทนายอาสาลำปาง, สภาทนายลำปาง, ทนายความลำปาง, สำนักงานทนายเชียงราย, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงราย,
สำนักงานกฎหมายเชียงราย, ทนายเชียงราย เก่ง ๆ,
ปรึกษาทนายเชียงราย, ทนายเชียงราย, ทนายอาสาเชียงราย, สภาทนายเชียงราย, ทนายความเชียงราย, สำนักงานทนายแพร่, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดแพร่,
สำนักงานกฎหมายแพร่, ทนายแพร่ เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายแพร่, ทนายแพร่, ทนายอาสาแพร่,
สภาทนายแพร่, ทนายความแพร่, สำนักงานทนายน่าน, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดน่าน, สำนักงานกฎหมายน่าน,
ทนายน่าน เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายน่าน, ทนายน่าน, ทนายอาสาน่าน, สภาทนายน่าน, ทนายความน่าน, สำนักงานทนายพะเยา, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดพะเยา,
สำนักงานกฎหมายพะเยา, ทนายพะเยา เก่ง ๆ,
ปรึกษาทนายพะเยา, ทนายพะเยา, ทนายอาสาพะเยา, สภาทนายพะเยา, ทนายความพะเยา, สำนักงานทนายแม่ฮ่องสอน, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดแม่ฮ่องสอน,
สำนักงานกฎหมายแม่ฮ่องสอน, ทนายแม่ฮ่องสอน
เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายแม่ฮ่องสอน, ทนายแม่ฮ่องสอน,
ทนายอาสาแม่ฮ่องสอน, สภาทนายแม่ฮ่องสอน, ทนายความแม่ฮ่องสอน, สำนักงานทนายปาย, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดปาย,
สำนักงานกฎหมายปาย, ทนายปาย เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายปาย, ทนายปาย, ทนายอาสาปาย,
สภาทนายปาย, ทนายความปาย, ทนาย, ทนายความ, ปรึกษากฎหมายและคดีความ,
ด้านหมายเรียก, กู้ยืมเงิน, หย่า, เช็คเด้ง, กู้ยืม,
ผิดสัญญา, ยักยอก, ฉ้อโกง,
เช็ค
>> บริการกฏหมายอสังหาริมทรัพย์
/ เช่าซื้อที่ดิน
บริษัท ICO Inter lawfirm ทนายความเชียงใหม่
ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน,
การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน
การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
หลายๆท่านที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติและไปอาศัยอยู่ต่างประเทศกับคู่สมรสเป็นเวลานาน
หากภายหลังประสงค์จะกลับเข้ามาอาศัยอย่างถาวรในประเทศไทย
และต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน
แต่มีปัญหาไม่แน่ใจว่าจะสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนได้หรือไม่นั้น
มีหลักเกณฑ์ซึ่งจะช่วยตอบข้อสงสัยได้ดังต่อไปนี้
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยไม่ได้สละสัญชาติไทย
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยอยู่เหมือนเดิม
มีความประสงค์จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนเองก็สามารถดำเนินการซื้อได้ โดยบุคคลสัญชาติไทยนั้น
และคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องบันทึกยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
มิใช่สินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปได้
และในกรณีที่คนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยนั้นอยู่ต่างประเทศ
ก็ให้สถานเอกอัครราชฑูต สถานกงสุล
หรือโนตารีพับลิคบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไว้ว่า
เงินทั้งหมดที่คนสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
และรับรองว่าคนต่างด้าวนั้นเป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยจริง
เมื่อเสร็จเรียบร้อยแล้วก็ให้ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดิน
นำหนังสือรับรองนั้นมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
อนึ่ง
ในกรณีที่บุคคลสัญชาติไทยสามารถแสดงหลักฐานว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของตนเองตามมาตรา
1471 และ มาตรา 1472 แห่งประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์
ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับบุคคลนั้นได้
โดยไม่ต้องบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตามหากกรมที่ดินสงสัยว่าบุคคลสัญชาติไทยอาจจะถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว
เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิที่จะขอตรวจสอบสถานะทางการเงิน หรือ
แหล่งที่มาของเงินที่บุคลสัญชาติไทยนั้นจะนำมาซื้อที่ดินก็ได้
กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยได้สละสัญชาติไทยแล้ว
อย่างไรก็ตามถ้าหากว่าบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าวนั้นได้สละสัญชาติไทยแล้ว
สิทธิในการถือครองที่ดินคงมีเท่าที่คนต่างด้าวพึงมีได้ตามนัยมาตรา 96 ทวิ
แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้ คือ
ต้องเป็นคนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40
ล้านบาทและจะต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
จึงจะสามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ และจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
ซึ่งต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง
นอกจากกรณีดังกล่าวคนต่างด้าวยังมีสิทธิที่จะซื้ออาคารชุด, ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา
30 ปี, สิทธิอาศัย, สิทธิเก็บกิน,
สิทธิเหนือพื้นดิน และ เป็นเจ้าของที่ดินในนามบริษัท จำกัด อีกด้วย
>> กฎหมายการซื้อคอนโด /
อาคารชุด
บริษัท ICO Inter lawfirm ทนายความเชียงราย ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน,
การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
และทรัพย์สิน
ขณะนี้ผมกำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมจากโครงการแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ
ผมจึงอยากทราบคำจำกัดความของคำว่า ทรัพย์ส่วนกลาง ว่ามีความหมายว่าอย่างไรครับ ?
ทรัพย์ส่วนกลาง
หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
และที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม
เช่น บันได หรือ ทางเดินนอกห้องชุด เป็นต้น
ดิฉันกำลังจะขายคอนโด
ซึ่งไม่ได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดแต่มีปัญหาเรื่องใบปลอดหนี้ ซึ่งเจ้าของ
บริษัทที่สร้างคอนโดไม่ยอมออกให้ ทั้งที่ดิฉันพร้อมจะชำระค่าส่วนกลาง
ดิฉันควรทำอย่างไรดีคะ?
ในกรณีของคุณไม่ได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ดังนั้นการโอนกรรมสิทธ์ในห้องชุดสามารถทำได้โดยไม่ต้องนำใบรับรองรายการหนี้ไปแสดง
ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสี่
แต่ถ้าหากว่าคอนโดของคุณได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ต้องแสดงใบปลอดหนี้
นะคะ
ผมเป็นข้าราชการประจำ
มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่
เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว
และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้
โดยบุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า
เงินที่บุคลลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว
ไม่ใช่สินสมรส
ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด
ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่
ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
โดยผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง
ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร
ผมจะซื้อที่ดิน
ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน
?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่
ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่
โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน
แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ๆ
ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่
แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ
หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน
ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก
แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น สำนักงานที่รับคำขอ คิดค่าธรรมเนียม
แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา
ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72
แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน
และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543
ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน
โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล
5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ
เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ
ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ
ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ
คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้ ในวันจดทะเบียนนิติกรรม
ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน
ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว
มิใช่สินสมรส เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่
เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง
เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้
เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้
ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้
และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ
ผมอยากเปิดบริษัทฯ
ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ
ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ
ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ
เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ
49 ของทุนจดทะเบียน
และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ
ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณด้วยก็ได้
ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1
คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ
49 และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด
บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ
>> สิทธิเก็บเกิน (Usufruct)
“สิทธิเก็บกิน” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 เป็นทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่เจ้าของยังคงมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อยู่
เพียงแต่ยอมให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเข้ามามีสิทธิครอบครอง ใช้
และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ตลอดจนมีอำนาจจัดการทรัพย์สินนั้นได้
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น
มีทั้งข้อดีและข้อเสียดังนี้
ข้อดี คือ
ไม่ต้องเสียค่าตอบแทน
สามารถจดทะเบียนสิทธิให้สิทธิเก็บกินตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิได้
รวมทั้งผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถเอาทรัพย์ให้ผู้อื่นเช่าและเก็บค่าเช่าได้ ส่วนข้อเสียคือ ผู้ทรงสิทธิไม่ได้กรรมสิทธิ์, ถ้าผู้ทรงสิทธิตาย
สิทธิเก็บกินระงับ โอนทางมรดกไม่ได้
อีกทั้งเจ้าของทรัพย์อาจจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคล 2 คนในเวลาเดียวกันก็ได้
เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้อย่างชัดแจ้ง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน
ซึ่งอาจกล่าวได้ว่าระยะเวลาที่ยาวนานกว่าสำหรับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น เป็นสิ่งสำคัญสำหรับคนต่างด้าวที่ต้องการอาศัยอยู่ในประเทศไทยมากกว่า
30 ปี เมื่อเทียบกับการจดทะเบียนเช่าซึ่งสามารถกำหนดระยะเวลาได้สูงสุดเพียง 30
ปีเท่านั้น
ในกรณีที่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้น
สามารถอธิบายดังนี้
โดยปกติ
กฎหมายห้ามบุคคลต่างด้าวเป็นเจ้าของที่ดิน
แต่เนื่องจากการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น
เจ้าของไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ทรงสิทธิด้วย
ถึงแม้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะเป็นบุคคลต่างด้าว
ผู้ทรงสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
ดังนั้นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ ไม่เป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย
แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าหน้าที่กรมที่ดินว่าจะอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินหรือไม่
โดยเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจพิจารณาจากการสอบสวนคู่กรณีประกอบกับเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
เพราะอาจมีกรณีที่ควรเชื่อว่าจะมีการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว
หรือเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย ทั้งนี้ตามบทบัญญัติมาตรา 74 แห่งประมวล กฏหมายที่ดิน
>> กฏหมายที่ดิน
ส่วนในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้
เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่
หรือที่ขุดหินนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1417 วรรคสามนั้น ซึ่งอาจเห็นได้ว่า
บทบัญญัติดังกล่าวเป็นบทบัญญัติที่กำหนดให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนไทยเป็นผู้ทรงสิทธิเท่านั้น
จะจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด้าวไม่ได้เนื่องจากธุรกิจดังกล่าวต้องห้ามไม่ให้คนต่างด้าวทำ
ทั้งนี้ตามบัญชีท้าย แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
การที่คนต่างด้าวไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจตามพระราชบัญญัติดังกล่าวข้างต้น
โดยคงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ซึ่งสิทธิครอบครองย่อมรวมถึงสิทธิในการอาศัยอยู่ในทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตาม
หากคนต่างด้าวต้องการใช้สิทธิเก็บกินเพียงเพื่อมีสิทธิครอบครองหรืออาศัยอยู่ในทรัพย์สินเท่านั้น
และไม่ได้ใช้เพื่อประกอบกิจกรรมทางการค้าที่กำหนดไว้ตามกฎหมายไทย
ซึ่งเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอาจจะพิจารณาและตัดสินโดยเชื่อว่าเป็นการใช้สิทธิเก็บกินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย
และแนะนำให้คนต่างด้าวจดทะเบียนสิทธิอาศัยแทนการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการสอบสวนคู่กรณีและเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
Tag: ทนายเชียงราย, ทนายเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความเชียงราย, สำนักงานกฎหมายเชียงราย, ทนายความเชียงราย, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงราย, ทนายเชียงราย เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายเชียงราย, ทนายอาสาเชียงราย, สภาทนายเชียงราย, ทนายความเชียงรายมืออาชีพ, ทนายความเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, ทนายเชียงรายความมุ่งมั่น,ทนายความเชียงรายคลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายเชียงรายช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายเชียงรายมุ่งมั่น, สำนักงานกฎหมายเชียงรายคลายทุกข์
#สำนักงานทนายเชียงราย #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดเชียงราย #สำนักงานกฎหมายเชียงราย #ทนายเชียงรายเก่งๆ #ปรึกษาทนายเชียงราย #ทนายเชียงราย #ทนายอาสาเชียงราย #สภาทนายเชียงราย #ทนายความเชียงราย
Share on Facebook