ติดต่อเรา

Email:icothai@gmail.com

Tel081-951-1100

Line : 0819511100

Office Hours

  • Monday - Friday 
  • 8.30 A.M. to 5.00 P.M.
  • Saturday - Sunday Closed
 ติดต่อสอบถาม

ชื่อ :
นามสกุล :
บัตรประชาชนเลขที่ :
ที่อยู่ :
อำเภอ :
จังหวัด :
รหัสไปรษณีย์ :
มือถือ :
อีเมล์ :
Line ID :
Facebook ID / Name :
เรื่องที่สอบถาม :
 
 

 
 
 
 
 
LINE ID : 0819511100
คดีเช่าที่ดินและบ้าน





การเช่าที่ดินและบ้าน ทีมทนายลำพูน และสำนักงานกฎหมายลำพูน ขอเรียนว่า ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ซึ่งหนังสือไม่จำเป็นต้องทำขณะทำสัญญา แต่ต้องทำขึ้นก่อนฟ้องร้องคดี


การเช่ากว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย หากทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน คู่สัญญาสามารถฟ้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น


ตัวอย่างเช่น ทำสัญญากันฉบับละ 3 ปี ทั้งหมด 10 ฉบับ รวมทั้งสิ้น 30 ปี แต่มีผลผูกพันกันตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น


อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ ทีมทนายลำพูน และสำนักงานกฎหมายลำพูน ขอเรียนว่า การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้

 

กำหนดระยะเวลาการเช่า

-กรณีสัญญามีกำหนดระยะเวลาเอาไว้ เมื่อครบกำหนดแล้ว ย่อมเป็นอันสิ้นสุดลง

-กรณีสัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าไม่น้อยกว่า 1 รอบระยะเวลาการชำระค่าเช่า 

 

สิทธิการเรียกร้อง ในการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด 

-กรณีผู้เช่าบอกเลิก ถือว่าผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ หรือเรียกเบี้ยปรับ กรณีที่สัญญากำหนดให้เรียกเบี้ยปรับได้ ถ้าเบี้ยปรับมีจำนวนที่สูงเกิน ศาลมีอำนาจปรับลดได้ตามสมควร กรณีไม่ได้กำหนดให้เรียกเบี้ยปรับ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามจริง อันเป็นค่าเสียโอกาสจากการที่ผู้เช่าได้บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ทำให้ผู้ให้เช่าขาดประโยชน์ที่ไม่ได้รับค่าเช่าตามระยะเวลาในสัญญา 

-กรณีผู้ให้เช่าบอกเลิก ผู้เช่ามีอำนาจตามกฎหมายที่จะฟ้องร้องบังคับคดี โดยให้เช่าอยู่ต่อไป จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า 

แม้จู่ๆผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาและขายบ้านเช่านั้นไปให้แก่บุคคลอื่น สัญญาเช่ามีกำหนดนั้นย่อมไม่ระงับ เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ซึ่งบุคคลภายนอกผู้รับโอน ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ทีมทนายลำพูน และสำนักงานกฎหมายลำพูน ขอเรียนว่า ผู้เช่าย่อมมีอำนาจตามกฎหมายที่จะฟ้องร้องบังคับคดี โดยให้เช่าอยู่ต่อไป จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า ได้เช่นเดียวกัน  

หากในระหว่างเช่าบ้านได้มีซ่อมแซมบ้านให้ด้วย กรณีถือว่าผู้ให้เช่าไม่ได้ทำการซ่อมแซมบ้านนั้น ก่อนที่จะให้เช่า ซึ่งเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่ากระทำการผิดหน้าที่ตามสัญญาเช่า เพราะผู้ให้เช่ามีหน้าที่และความรับผิดต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่เสียไปในการซ่อมแซมบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ทางฝ่ายผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า 

 

คำปรึกษาถาม-ตอบ

1 ตัดน้ำ ตัดไฟ

ตอบ ทำได้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535 และ 3921/2535

2 เอาสิ่งกีดกั้นมาขว้าง ไม่ให้เข้าใช้สถานที่

ตอบ ทำได้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2507

3 ปิดประตูล็อคกุญแจ

ตอบ ทำไม่ได้ เว้นแต่ระบุในสัญญายินยอมให้ทำได้ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3486/2542

โดยการกระทำทั้งหมดข้างต้น ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างถูกต้องก่อน

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี


มาตรา 546 ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว


มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย


มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน


มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทีมทนายลำพูน และสำนักงานกฎหมายลำพูน

1 การเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย ไม่เป็นมรดกไปยังทายาท

2 ร่างสัญญาเช่าควรระบุว่า "ยินยอมให้ผู้ให้เช่าล็อคกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟ ขับไล่ รื้อถอนด้วยตนเอง และมีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที เพื่อป้องกันการโดนผู้เช่าฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานทำละเมิด"

3 กรณีมีสิ่งของอยู่ภายในสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเคลื่อนย้ายหรือนำออกขาย ต้องคืนให้ผู้เช่าเท่านั้น เว้นแต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถหน่วงเหนี่ยวเอาไว้ได้จนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าที่คงค้าง

4 กรณีผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ได้จ่ายไป เพื่อการอยู่อาศัย ผู้เช่าสามารถเรียกร้องได้ เช่น ติดตั้งอินเตอร์เน็ต ค่าติดตั้งน้ำประปา เสาสัญญานโทรทัศน์ เป็นต้น



Tag: ทนายลำพูน, ทนายลำพูนช่วยเหลือประชาชน, ทนายประชาชน, สำนักงานทนายความลำพูน, สำนักงานกฎหมายลำพูน, ทนายความลำพูน, สำนักงานกฎหมายในจังหวัดลำพูน, ทนายลำพูน เก่ง ๆ, ปรึกษาทนายลำพูน, ทนายอาสาลำพูน, สภาทนายลำพูน, ทนายความลำพูนมืออาชีพ, ทนายความลำพูนช่วยเหลือประชาชน, ทนายลำพูนความมุ่งมั่น,ทนายความลำพูนคลายทุกข์, สำนักงานกฎหมายลำพูนช่วยเหลือประชาชน, สำนักงานกฎหมายลำพูนมุ่งมั่น, สำนักงานกฎหมายลำพูนคลายทุกข์ 


#สำนักงานทนายลำพูน #สำนักงานกฎหมายในจังหวัดลำพูน #สำนักงานกฎหมายลำพูน #ทนายลำพูนเก่งๆ #ปรึกษาทนายลำพูน #ทนายลำพูน #ทนายอาสาลำพูน #สภาทนายลำพูน #ทนายความลำพูน

Share on Facebook

Sidebar    Mozrank check tool
https://www.ultimatewebtraffic.com
ultimatewebtraffic com
1minutereview org/

ปรึกษาฟรี!! มุ่งมั่นช่วยเหลือแก่ทุกท่าน แบบมิตรภาพ โดยทีมทนายความวิถีพุทธ

ดร.เกียรติศักดิ์ เนติบัณฑิตย์ไทย ทนายวิถีพุทธ และทีมทนายความแม่ฮ่องสอน ติดต่อโทร 081-951-1100

 
เว็บสำเร็จรูป
×